处理房屋买卖合同中卖方违约的方法

本文介绍了在卖房人看到房价上涨后拒绝卖房的情况下，买房人可以采取的违约责任和定金种类以及法院不能强制过户的情况。此外，针对卖房人毁约的借口，提醒买房人要注意留下证据以维护自己的权益。

法律分析

卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为

《民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。届时与《民法典》相冲突的条例废止。

这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人返还定金，而要求对方必须继续履行合同。

二、定金分为几种

定金分三种，“解约定金”不能签定金通常分三种：成约定金、履约定金和解约定金。成约定金是为促使双方签订合同而交的定金，履约定金是保证买房人履约而交的定金，这两种定金方式比较常见。

解约定金是指双方在合同中约定，只要卖房人双倍返还定金就可以解约，这对卖房人有利，因比比较少见。如果约定了解约定金，买房人就不能再要求继续履行合同了。

三、两种情况下，法院不能强制过户

首先，看房屋有无抵押，有抵押的房屋须在征得抵押权人(通常是银行)同意的情况下才能过户。

其次，经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。

因此，如果买的是这两种类型的房，客观上不能实现过户，法院也就不能支付要求继续改造合同的请求，即不能强制过户。四、应对卖房人毁约“借口”

1、借口一：买房人违约在先

对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为时，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。

如果买房人只晚交了一两天的房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。

在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。

2、借口二：配偶对卖房不知情

有些房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，

所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况比较多。

再者，买房人也可以提供在看房或签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效，买房人还可以向卖房人追讨相应损失。

结语

本文讲述了在卖房人看到房价上涨后拒绝卖房时，买房人可以要求对方继续履行合同，并且介绍了定金的种类和两种情况下法院不能强制过户的情况。最后提醒买房人要注意按时履行合同约定，并留下相关证据以应对卖房人的毁约行为。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。