卖方违约房屋买卖合同处理方法

卖房人拒绝卖房因房价上涨属于民事违约，买房人可要求继续履行合同，法院不能强制过户抵押房或受限房，买房人可对卖房人毁约借口提供证据，配偶不知情可能导致合同无效。

法律分析

卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为

《民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。届时与《民法典》相冲突的条例废止。

这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人返还定金，而要求对方必须继续履行合同。

二、定金分为几种

定金分三种，“解约定金”不能签定金通常分三种：成约定金、履约定金和解约定金。成约定金是为促使双方签订合同而交的定金，履约定金是保证买房人履约而交的定金，这两种定金方式比较常见。

解约定金是指双方在合同中约定，只要卖房人双倍返还定金就可以解约，这对卖房人有利，因比比较少见。如果约定了解约定金，买房人就不能再要求继续履行合同了。

三、两种情况下，法院不能强制过户

首先，看房屋有无抵押，有抵押的房屋须在征得抵押权人(通常是银行)同意的情况下才能过户。

其次，经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。

因此，如果买的是这两种类型的房，客观上不能实现过户，法院也就不能支付要求继续改造合同的请求，即不能强制过户。四、应对卖房人毁约“借口”

1、借口一：买房人违约在先

对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为时，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。

如果买房人只晚交了一两天的房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。

在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。

2、借口二：配偶对卖房不知情

有些房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，

所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况比较多。

再者，买房人也可以提供在看房或签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效，买房人还可以向卖房人追讨相应损失。

结语

综上所述，根据《民法典》第五百七十七条的规定，卖房人拒绝卖房属于民事违约行为。买房人可以选择要求卖房人继续履行合同，而不是要求返还定金。定金通常分为成约定金和履约定金两种方式，解约定金较为少见。法院在两种情况下不能强制过户，即房屋有抵押需征得抵押权人同意，以及经济适用房、央产房等上市受限的房屋。对于卖房人毁约的借口，法官会综合考虑买房人是否存在违约行为以及是否给卖房人造成重大损失。买房人应注意按时履行合同约定，并留下相关证据以应对可能的纠纷。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。