房价收入比概念理论修正及适用性分析

理论修正及适用性分析

一

王猛李涛张祯波(沈阳大学沈阳11

0044)

◆

中图分类号：F293．35

文献标识码：A

近年来房价上涨趋势明显，且上涨幅度大

内窖摘要：房价收入比是一个住宅市大高于居民收入增加的幄度，但是，如果场指标，这是一个简单直观的指标。但是也存在诸多不完善的地方。因此有拿目前普遍采用的“平均”的概念的话就必要对这个指标做出修正，应增强其会得出与经济现实不相符的结论，如表1。

适用性和应用价值，本文对这个概念由表1“平均”数据得出的近十年房价做出两次修正，继而对房价收入比提收入比一路下降，显然和经济现实和人们出了实用的计算公式和准确的定义。的感受不符。基于以上分析，可以看出，不不同层次上的房价收入比有着不同的使用者和不同的应用价值，高中低不能用“平均”意义下的房价收入比而只能同档次的房价收入比的使用者分别是用“中位”概念下的数据，否则会造成对投资者和政府。最后，对所谓的“4-6事实的歪曲，因此必须对理论进行修正。

倍”国际惯例提出了自己的看法。关键词：房价收入比理论修正“阶

对房价收入比概念的进一步

梯式供给”

修正及理论拓展

房价收入比概念来源及初步

本文所应采用的“收入”，不是居民修正

家庭总收入或居民家庭可支配收入，也并非一个地区上述两个指标的平均值，房价收入比是一个近期引起实务界和而应是采用先合理划分收入档次后，不学术界广泛关注的住宅市场指标。它是衡同层次收入居民家庭可支配收入扣除了量居民整体住房消费水平的指标，也是制基本生活消费支出后可用于购置住房的定住房政策的重要依据。其具有简单直观那部分收入。这样，中位数的价值就体现的优点，但是在用这个经济指标判断和分出来，而且更加符合经济现实，可以建立析不同地区房地产市场价格水平是否健康、如下计算公式：

有没有泡沫以及居民的购房能力、房地产市场运行状况、甚至于国家制定政策时，磐‰／i=∑％宰％

须保证其所涉及到的概念界定准确，数据匕。／，：房价收入比，‘：该阶层的收

范围划分清楚、数据来源确凿和计算方法入，p．：与该阶层收入相对应的房屋的价格，g，：该阶层人口数量，Q：总人口数量。

最早使用房价收入比作为住房支付能房价的数据相对来说比较容易获得而力判别指标的是Weicher(1977)，他提出且也比较准确，各个档次的房价也基本上的房价收入比概念的含义为新房销售中位是明码标价的，所以房价数据的收集比较(每套)与家庭中位收入(每年)之比。

容易。尽管如此，也还是应该对房价的数Weicher所提出的概念的缺陷在于只据进行适当的处理，比如：受建筑档次，区域。标准和开盘时房市供求关系的不同影响，使得房价也存在不同和波动。但就我概念，中

国目前的房产供给主要部分来说，供给结在说明居民住房购买能力上更具说服

构还是以普通商品住宅和经济适用住宅为力，但在实际中，应用最多的还是平均的

主。别墅等高档住宅毕竟还不是主流，其这个概念，这样就会出现严重的失真问题

他因素的影响在采取本文的处理

法后也

可以考虑进去。

所以，研究的重点和难点就归结于．各个阶层居民收入的确定。我国幅员辽阔，各地经济发展水平很不平衡，这就造成了不同地区、不同行业、甚至不同就业状况下的城镇居民的收入差异很大，根据经济学中的“边际消费倾向随收入的增加而递减”的原理．不同层次的收入用于维持基本生存消费的差距远小于其收入的差距，所以，在剔除基本生存消费支出后的用于购置住

房的消费支出之间的差距会进一步拉大。为了说明收入差距对房价尤其对我国各地不同房价收入比的影响。可以引入“恩格尔系数”来说明，见表2。

2008年全国城镇居民恩格尔系数的平均值为379，而不同地区(为了研究方便把全国划分为直辖市和六个大区，每个大区以其中的一个典型省份为代表)城镇居民恩格尔系数差距较大，即使在同一地区，由于受行业收入差距等诸多因素的影响也有很大不同。鉴于恩格尔系数是衡量居民生活水平和收入差距的很好的经济指标，以上数据也印证了我国各地收入差距较大。所以在使用“房价收入比”这个指标时更应谨慎，更要具体问题(包括地区差异，群体收入差异等因素)具体分析，不可笼统地引入此经济指标。

综合以上原因。本文在研究房价收入比时，必须要根据各个地区不同阶层收入和当地不同房产供给结构进行具体分析。可以这样对房价收入比下个定义：房价收入比为一个地区，某一时期销售的某一类型商品住房的单套中位房价与对应收入层次居民家庭相同时期中位每户年均收人中可用于购房支出之间的比值。这种计算方法得出的房价收入比可以为政府制定调控政策提供针对性的指导，还可以在指导人们投资房地产时用于判断房地产泡沫。

不同房价收入比下的政策效

应和应用价值

高档房产的比率的主要使用者是房产的投资者甚至包括部分投机者，他们用其来判断房产泡沫的大小，这部分房产主要是别墅，城市核心区的商业地产等，它们的价格可以完全的市场化，政府无需作出任何干涉，这部分房产完全由市场供求和价值规律来定价和波动。这些房产的价格如何、波动多大，基本上和普通百姓的生活是没有什么关系的，它们的房价收入比也仅仅是是微观主体进行投资时的参考指标。

111

应用得当。

价是引入的是“新房”，没有把“旧房”纳入

《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊统计指标，这样数据不能反映现实情况其

可取之处在于，应用的是中位位

襄1

近十年平均凝念下的房价收入比

分地调配手中的房源，

年份

商品房平均销

一套标准住房城镇居民家庭一户城镇居民家房价收入比(平售价格90平米的人均可支配收

庭收入(按每户三均概念下)

形成“房源库”，用“房(单位：元)

价格(元)

入(单位：元)

人的核心家庭计源库”相当于政府粮

算。单位：元)

199719971797305160

3

1548091160食，石油储备之类的199820631856705425116275．311．40调控源，平抑市场供199920531847705854017562061052200021121900806280

0

188401008求，调节房屋价格。目200121701953006859，620578．8949前政府在调控房地产200222502025007702823108

4

876市场上无力的一个很20032359

2123108472

2

25416683520042778

25002094216282648884重要的因素就是政府2005316765285088．510493031479905手中没有平抑市场需2006336678303010211759

5

3527858．58

200738639034775113785841357．48

40

求的武器。综上，房价2008

3800

342000

157808

4734228

722

收入比应用在中档房教据末舜：<中圆统计年鍪2009》

产上主要是为政府制

表2我冒部分地区2008年城镇居民恩格尔系数囊地区

定相关宏观经济政策服务和提供指标。

城镇居民思格尔系数

北京318低档房产的比率仅仅是政府在提供廉上海3&6租房和住房补贴的一个参照指标，用来判天津

37。重庆

396断廉租房的供应量和住房补贴发放的数额东北地区(以辽宁为代表)3a0

和覆盖面。

华北地区(以山东为代表)∞与1

华南地区(以广东为代袭)所以，修正后细化了的房价收入比指37B

西北地区(以甘肃为代裹l∞，32

标在指导个人投资和政府政策方面的作用西南地区(以四川为代表)43．96就能充分发挥出来了。比原先笼统的模糊华中地区(以湖北为代襄)4216

全国平均

3纳

地概念更具指导意义。此外，房价收入比数据末源：中国统计年薹2(M19以噩上进省市的蜕计年鉴

的概念类似于股票市场上的市盈率的概念，中档房产(包括：普通商品房，经济适它一方面可以用来判断资产泡沫的有无以用房)主要使用者是政府，政府用其来判及大小，另一方面，比率高也不一定就代断占房地产市场主要部分类型的房产是否表风险大，还可以说明人们对这部分房产健康的指标，普通商品房市场应保持相当有投资信心，相信其在未来的增值的前景

程度的市场化，政府不应过分干预，但是，和告厶。可以说，单单依靠评价高的“房

由于这部分房产关系与中产阶层的利益休价收入比”就判断等于泡沫或者认为市场戚相关，中产阶层又是社会的中流砥柱。所不健康，也是草率的。

以，政府应防止这部分房产价格的过快增长，这和我国目前所推行的“房产新政”是对房价收入比概念的总结．

相符的，现在由于这部分房产价格增长过坦白的讲，房价收入比概念尽管被广快，房价收入比过大．严重影响了房产市泛的使用，但是其理论基础和应用背景还场的市场秩序和居民的生活质量，政府出是比较薄弱。例如：它没有设想分期付款手干预市场出台了迄今为止最严厉的房产对这个指标的影响，只是都假设～次付清市场调控措施。

的情况，还有，房价收入比没有考虑住房至于经济适用房，本来这是个好政策，质量的状况和变化。住建部副部长仇保兴但是由于相关监管和配套措施不到位，这(仇保兴，2010)透露，我国每年有20亿部分房产在目前的市场中的地位十分尴尬。平方米新建面积，但这些建筑的平均寿命一方面地方政府没有积极性和动力去做，只有25—30年，相对于中国平均30年建筑另一方面，即使有一些房源也成为寻租和寿命，发达国家建筑，比如英国建筑平均腐败的牺牲品．民众无法从其中受益。所寿命达到了132年。而美国建筑的建筑寿以，在相关监管和制约措施到位以前，应命也达到了74年。发达国家一般超过70大部分采用不涉及产权的形式，这样才能年。从这个意义上讲，国际之间的房价收使好的公共经济政策真正发挥好的作用。入比就更没有可比性。

在未来相关监管和制约措施到位后，可以这个比值还需要不断地修正和补充。大规模地开展经济适用房的建设，为了避就目前理论的发展而言，房价收入比还是免再次炒作可以规定：不许私人之间相互一个比较笼统的指标，只能大致描述一个买卖，如果出售，必须出售给政府而且在城市的房价和家庭收入之间的关系，它通价格上有锁定，政府在此基础上，可以充

过不同年份时间序列的这个比值，可以看

”2育业时代(原名《商业经济研究》)2010年35期

出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了。但是，由于房地产价格、消费者收入水平和购房动机的影响因素极其复杂，在应用房价收入比时，必须因地制宜，既不宜过分夸大其功能，亦不应简单机械的随意套用。

这个概念在我国应用时出现了很多的类似教条主义的做法。我国很多经济学家在评价我国房价是多次引用这个概念。俨然成为确定我国房地产存在泡沫的“绝对标准”，甚至中国房地产业协会副会长顾云昌也认为，是否超出房价收入比4～6倍的“国际惯例”是判断我国房地产是否存在泡沫的标准。其实，这个区间是

Bertrand

Renaud在1989年10月香港大

学城市研究中心的一份研究报告首次提出，后来此区间又出现在世界银行的一份报告中，然而就是BertrandRenaud本人在1991年也承认：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”，“社会主义经济国家的房价收入比非常韵高”，“社会主义国家如此高的房价收入比使我警觉到，这些国家的住宅市场和市场经济下的住宅市场是不同的。”理论的原创者对理论的适用性还如此清醒，我们更应对此持有应有的严谨。应用一个来说明经济问题的指标时不能断章取义，要充分理解并验证理论本身，而且要考虑到理论对于我国的适用性，切不可把某种经济指标囫囵吞枣，拿来就用。

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社。1992

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4．中国国家统计局及下列各省市统计局fMK中国统计年鉴2009》以及北京，

上海，炙津，重庆，辽宁，山东，广东，甘肃，四川，湖北各省的2009年统计年

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豇仇儇兴．第六届国际绿色建筑与建筑节能太会暨新技术与产品博览会上的

演讲

&BertrandRenaud．1991．Affordability，Price—income

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