清远商业概况

6.1 清远市区商业市场分析 6.1.1 市区商业发展概况

清远市零售商业市场正处于更新换代时期，表现在现有商业业态落后、业态结构不均衡以及外地品牌计划陆续进驻等方面，但受旧有消费传统的影响，现代 零售业在清远面临消费习惯的培养。

清远市商业整体处于升级换代时期，由商业街和小规模集中商业为主，且商业集中分布在旧城区，目前已有外地品牌进入清远市场，未来清远将逐渐发展现代化综合商业业态。

代表城市市民口碑最高层次的益华百货及华润万家实际表现为中档场所，进一步说明清远商业消费市场尚属初级阶段，商业升级较为缓慢。集中商业发展较慢，商业物业仍以销售为主，旧城区商业旺区主流街铺租金200-300 元/月/㎡，旧城中心城市广场区域街铺及新城赢之城一楼街铺售单价超过3 万，一般社区临街商铺单价1-2 万元。旧城区商圈日均人流量约20 万人次，人气较旺，新城区商圈仅有6-8 万人次，略显人气不足，但随着城市发展重心逐渐向新城转移，未来商业发展的重点也将转向新城区。

6.1.2 市区主要商业网点

清远市市区商业网点主要分布在以城市广场为中心的旧城商圈和以赢之城为中心的新城商圈，但商业网点分布很不均匀，其中旧城商圈分布网点超过80%。从业态上来看，清远市区商业业态涵盖购物中心、百货、超市和商业街，其中购

物中心也含有百货和超市，但集中式商业网点总共只有14 万㎡。

清远总体上缺乏现代化大型超市，但旧城区超市分布又相当密集，旧城区在不到一平方公里范围内分布有益华乐家超市、新一佳超市和百和超市，规模均在5000 ㎡以上。

清远市区主要商业网点情况汇总表 商业类型 项目名称 位置 营业面积 开业时间 购物中心 城市广场 先锋中路与北门街交汇71000 ㎡ 2003-12-31 处 赢之城 连江路与人民二路交汇52000 ㎡ 2004-07-16 处 百货 益华百货 先锋中路与北门街交汇8000 ㎡ 2003-12-31 处 超市 益华乐家超先锋中路与北门街交汇5000 ㎡ 2003-12-31 市 处 华润万家 连江路与人民二路交汇3500 ㎡ 2004-07-16 处 新一佳超市 环城一路名都国际商业12000 ㎡ 2003-08-15 中 心 百和超市 西门街朝阳花苑 8000㎡ 2001-09-23 商业街 北门街 —— 长600 米 —— 先锋中路 —— 长500 米 —— 南门街 —— 长400 米 ——

6.1.3 市区商业市场总结

缺乏商业规划指导，商业网点布局不合理

清远商业网点规划亟需完善，没有合理的商业规划，导致局部商业布局过于密集，例如先锋路、北门街与环城路区域内，分布着百和超市、新一佳、益华等 三家大型超市，经营面积均在5000 ㎡以上，其业态功能、规模档次雷同，易 导致恶性竞争。

交通是旧城商业发展瓶颈

旧城商圈是目前清远市商业核心区，商业分布密集、人流量较大，由于缺少停车位、道路拥堵，使得旧城难以在商业规模档次上有所突破，只适合改造成商 业步行街。

外来连锁品牌的进驻推动了清远商业发展

华润万家、新一佳等国内知名连锁品牌进入清远市场后，其经营模式和业态特点对当地商业起到示范作用，推动了清远的商业发展。但清远城区没有新的大 体量商业项目开发，致使沃尔玛等品牌卖场找不到合适网点入驻清远市场。 大型住宅项目商业配套同质化严重

清远商住项目所配套商业一般规模都很小，而且都是临街商铺，全部销售，一方面空置严重，经营较差，另一方面又无法满足社区及周边居民的日常消费需

求。

6.1.4 市区商业发展规划

根据《清远市总体规划（2004-2020）》，清远市将打造四级商业中心，其中市级商业中心一个，副市级商业中心两个。另外还规划多个组团级商业中心和居住区级商业中心，主要分布在北江以南区域。清新县不纳入清远市区商业规划， 但是商业规划为相当于清远副市级商业中心。

清远市商业中心规划类别说明 商业中心级说明 别 市级 作为清远市商务中心配套商业，辐射全市 副市级 包括旧城商圈和龙塘商贸中心 组团级 包括江北组团、中心组团和龙塘组团 居住区级 以经营居民日常生活必需品为主，形成功能齐全的社会化商贸服务区，方便居民日常生活

规划级别 市级 清远市商业中心规划汇总表 名称 区域 清远市商务 中心 商业规划特征 安排大型综合商场、大型连锁品 牌超市 副市级 清远市商贸 中心 组团级 清远市商业 副中心 锦绣清城商 业中心 赢之城商业 中心 东城商业中 心 横荷商业中 心 洲心商业中 心 百嘉商业中 心 康乐花园和体育中心以东，以城 市中轴线两边二环北路、文兴 路、人民路和清远大道围合构成 带状商务发展带 广清大道以东，清发展以汽车、摩托凤西路两边 车、机械等工 业产品为主的会展中心 北门街、南门街区商业步行街的格域 局已形成，商业 气氛较浓，改造过程中充分利用 原有商业氛围，完善交通系统、改善购物环境，发展成为更成熟 的商业步行街区 先锋中路东门塘 在原商业基础上集中形成以品 牌为主的服装商业街，以旅游、 休闲购物为主的综合性商业中 心 连江路（鹿鸣路至综合性的现人民路段） 代化购物中心 金碧路沿线 以旅游、休闲购物为特色的商业 国泰路的人民路发展饮食、生活用至冽江路路段 品为主的组团 级商业服务中心 洲心清远大道（清逐步培育成组团风路至静观 级商业中心 路）沿线 富强路和彩霞西逐步培育成组团路交汇处为中 级商业中心 心的区域 站前商业中 站东路（火车站）心 沿线 龙塘商业中 民强北路（清凤大心 道至岐山路路 段）以东区域为中心的周边区域 6.1.5 市区商业案例分析 城市广场（旧城代表性商业） 位置 清远市先锋中路 开发商 清远市嘉顺房地产有限公司 占地面积 22000 ㎡ 总建筑面71000 ㎡ 积 绿化率 46.3%（中心园林、架空层园林、平台花园以及空中花园） 开业时间 主力店 以展销型商贸业为主 逐步培育成组团级商业中心 2003 年12 月31 日 益华百货、益华乐家超市、益华四海电器、京华美食街、万豪酒店等 租售状况1F 租金200-300 元/㎡（开盘时销售2-3 万/㎡，目前无二手放盘 ） 租售状况 项 地理位置优越，日均人流量7-10 万人次，汇集多种商业业态，目特点分是目前清 析 远市的标志性商业项目。 仅一楼名店街全部销售，其他部分为发展商持有统一运营，租金水平较高， 经营状况较好 未来发展：前庭广场将开发5 层约20000 ㎡商业，其中1-2F 为精品专卖 店，持有经营

赢之城（新城代表性商业） 位置 小市人民路，市政府西侧 开发商 精都国际集团、浙江金龙集团、卫国谋略国际控股集团、广岳地产 占地面积 25000 ㎡ 总建筑面积 50000 ㎡ 开业时间 2004 年07 月10 日 主力店 租售状况 华润万家、日美家电、大圆围美食街等（广州摩登百货已退出） 租金水平较低， 1F 租金50 元/㎡，2-3F 租金20-30 元/㎡，管理费5 元/㎡。 二手放盘价格，2F 约10000 元/㎡ 项目特点分 新城代表性商业，临近市政府，位置较好，集购物、餐饮、娱乐析 等于一体；但 项目全部销售，无法统一经营管理，直接导致业态混乱、空置率过高（40%）、 经营状况较差（仅华润万家经营较好，但规模只有约3000 ㎡）