试卷总分：120答题时间：90分钟
一、判断题(共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.
宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。（ ）[1,1分]-----正确答案(错)对
2.
错
承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。（ ）[1,1分]-----正确答案(对)对
错
3.
建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。（ ）[1,1分]-----正确答案(错)对
错
4.
在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。 （ ）[1,1分]-----正确答案(对)对
错 错
5.土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。[1,1分]-----正确答案(对)对
6.
根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。[1,1分]-----正确答案(对)对
错
7.
工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。[1,1分]-----正确答案(对)对
错
8.
土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。[1,1分]-----正确答案(对)对
错
9.相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。[1,1分]-----正确答案(对)对 对
错 错
10.根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。[1,1分]-----正确答案(错)
二、单项选择题(共50题，题号11—60，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共50分。选错不得分，不倒扣分)11.土地交易的客体是（ ）。[1分]-----正确答案(B)
A土地的实体B土地的权利
C土地及其附着物D土地生产的物质
12.已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土
地价格为（ ）万元。[1分]-----正确答案(C)A300B400C500D60013.根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。如投资者
自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（ ）。[1分]-----正确答案(B)A8．70％B9．29％
C9．54％D10．21％
14.某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期
50年，容积率1．5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比
待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为（ ）元／平方米。
容积率修正系数
1．01．0
1．51．2
2．01．8
2．52．2
3．02．5
3．52．7
[1分]-----正确答案(D)A2743B2744C2746D2749
15.新古典主义城市地租理论的主要特征是将（ ）应用于传统地租理论中。[1分]-----正确答案(D)
A供需分析B效用分析C价值分析D边际分析
16.关于土地供给的叙述，错误的是（ ）。[1分]-----正确答案(B)
A土地供给按其性质分为自然供给和经济供给B土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和C土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线D土地的经济供给有一定弹性
17.在下列影响宗地价格的因素中，（ ）是个别因素。[1分]-----正确答案(A)
A宗地形状
B宗地所处地区的基础设施C宗地附近学校分布情况D当地商品房价格变动情况
18.在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（ ）。[1分]-----正确答案(C)
A区域的几何中心
B泛指的城镇或居民点
C区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点D具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市
19.农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（ ），从而最大限度地增加利润。
[1分]-----正确答案(A)A节约运费B扩大市场需求C优化品种结构D降低生产成本
20.根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（ ）
的评估。[1分]-----正确答案(D)A地表的权利
B地表及地下空间的权利
C地表、地下及地上空间的权利
D地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定作物及相关权利权益
21.依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（ ）的商服活动。
[1分]-----正确答案(C)A全部B1／2C1／3D1／6
22.根据工业区位理论，可以通过对（ ）等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。
[1分]-----正确答案(C)A区域和个别B成本和收益C运输、劳动力和集聚D供给和需求
23.土地价格按（ ）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。[1分]-----正确答案(C)
A土地权利
B土地的存在形态C土地价格形成方式D土地价格使用目的
24.在下列因素中，（ ）是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重
要原因。[1分]-----正确答案(C)A一般因素B区域因素C个别因素D其他因素
25.土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于（ ）。[1分]-----正确答案(B)
A市场资料B土地交易双方C土地估价师D土地供求状况
26.《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定： “地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随
之抵押，但承租土地使用权只能按（ ）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。”[1分]-----正确答案(C)A市场租金及租期B合同租金及租期
C合同租金与市场租金的差值及租期
D合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率
27.土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和（ ）条件在空间地域上有机结合的具体表现。
[1分]-----正确答案(B)A政治
B交通C人口D文化
28.“杜能圈”的第三圈为（ ）。[1分]-----正确答案(D)
A林业区
B草田轮作区C三圃农作区D谷物轮作区
29.某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／平方米，成新率为80％。据调查同类房地产年净收益为每平方米
180元，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为（ ）元／平方米。[1分]-----正确答案(C)
A2200B2500C2600D2900
30.在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（ ）。
[1分]-----正确答案(C)
A不变B增加C降低D没有规律
31.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元／平方米、850元／平方米和900元／平方米，若赋予的权
重分别为0．5、0．3和0．2，则该宗地的最终评估价格为( )元／平方米。[1分]-----正确答案(B)A820B845C850D857
32.在土地估价过程， 以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是（ ） 。[1分]-----正确答案(B)
A最佳用途B最佳收益C最佳集约度D最佳规模
33.马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是（ ）产生的条件。[1分]-----正确答案(B)
A绝对地租
B级差地租C垄断地租D城市地租
34.下列（ ）条件发生时，将导致相应用途的地价上升。[1分]-----正确答案(A)
A住宅区内道路禁止货车通行
B住宅区旁建设铁路线C写字楼旁建设大型娱乐场
D工业区地下水过量开采而产生地面沉降
35.某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元／平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为
（ ）元／平方米。
临街深度(米)深度指数(％)
未满4130
满4未满8125
满8未满12120
满12未满16110
满16未满18100
[1分]-----正确答案(C)A1100B1200C1250D1300
36.对工业用地价格影响最大的两个因素是（ ）。[1分]-----正确答案(C)
A位置和环境B位置和基础设施C交通条件和基础设施D交通条件和环境
37.对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的（ ）。[1分]-----正确答案(B)
A重置价格
B重建价格C市场价格D收益价格
38.在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是（ ）。
[1分]-----正确答案(C)A送文函B估价工作报告C土地估价报告D土地估价技术报告
39.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是（ ）。[1分]-----正确答案(A)
A该宗土地规划许可的用途
B该宗土地规划的容积率和建筑密度C该宗土地开发周期
D该宗土地开发完成后房地产可能的售价
40.某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2％，该类地产的土地还原率为6％，则该宗地产无限
年期的收益价格为（ ）万元。[1分]-----正确答案(C)A312．5B416．7C625．0D1250．0
41.下列土地估价中的技术处理不正确的是（ ）。[1分]-----正确答案(C)
A当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例
B当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度C收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得D剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算
42.受理估价委托时应明确估价基本事项，其中不包括（ ）。[1分]-----正确答案(D)
A明确估价目的B明确估价对象C明确估价时点D明确估价收费具体数额
43.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的
商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7％，则开发完成后的不动产价值为（ ）万元。
[1分]-----正确答案(B)A5333B5277C4804D4754
44.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的（ ）对比较案例估价期日进行修正。[1分]-----正确答案(D)
A全国综合地价指数
B该市综合地价指数C全国写字楼地价指数D该市写字楼地价指数
45.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象
宗地价格，在比较修正的因素中不包括对（ ）的修正。[1分]-----正确答案(A)
A建筑物成新状况B土地开发程度C土地使用权年限D容积率
46.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是（ ）。[1分]-----正确答案(D)
A面积、形状、土地使用年限B防洪堤、供电容量、消防站C绿化、游憩设施、环境质量D用途、容积率、建筑密度
47.某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值最
高为（ ）万元。[1分]-----正确答案(C)A30B60C70D90
48.依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地 （ ）的商服活动。
[1分]-----正确答案(B)
A全部B1／2CI／3D1／6
49.某公司以年租金540元／平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为
1，建筑物的成新度为70％。据调查，同类建筑物的重置价格为2000元／平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元／平方米，土地还原率为8％，建筑物还原率为10％，不动产综合还原率为9％。则该不动产的价格为（ ）元／平方米。[1分]-----正确答案(B)A3650B4232C5270D5599
50.某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2．5，建筑密度不高于30％，在单位建筑面积
所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是（ ）。[1分]-----正确答案(D)A总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米B总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米C总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米D总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米
51.关于土地估价，下列表述中不正确的是（ ）。[1分]-----正确答案(D)
A采用不同估价方法评估的结果可能不同
B不同估价目的下的估价结果可能不同C不同的估价时点将影响估价结果D不同的估价作业时间将影响估价结果
52.在路线价评估中，（ ）不符合选取标准宗地的标准。[1分]-----正确答案(A)
A街道转角处的宗地
B矩形宗地
C容积率为所在区段代表性容积率D一面临街的宗地
53.以下（ ）方法不适宜地租量的求取。[1分]-----正确答案(C)
A从房租中分离出地租
B从地价中求出地租
C从土地开发成本中求出地租D用类似剩余法的方法求出地租
54.（ ）是决定城市土地利用价值的重要因素。[1分]-----正确答案(A)
A区位
B土地承载力C土地出让方式D土地开发成本
55.2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、 “地王”频现，业
界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下， （ ）才
能够评估出估价对象客观潜在的价格。[1分]-----正确答案(C)A市场比较法B成本法C收益还原法D剩余法
56.某交易不动产的土地使用面积为200平方米，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该
交易实例的单位建筑面积价格为（ ）元。[1分]-----正确答案(A)A3750B4000C5000D5333
57.某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6％，则该宗地50年使用权价
格为（ ）万元。[1分]-----正确答案(B)
A286．03B301．87C351．88D355．33
58.采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是（ ）。[1分]-----正确答案(C)
A待估宗地价格B管理费用C销售税费D购地税费
59.某比较实例成交地价为1000元／平方米，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7％，
则年期修正后的地价为（ ）元／平方米。[1分]-----正确答案(C)A966B986C1014D1035
60.在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、（ ）和实际已开发程度确定。[1分]-----正确答案(B)
A估价原则
B估价目的C估价方法D估价程序
三、多选题(共15题，题号61～75，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
61.关于地租与地价的关系，（ ）表述是正确的。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ADE)
A类似利息和资本的关系B70年的地租相当于地价C地租的高低取决于地价的高低D地价是地租的资本化
E地价与地租的变动成正相关
62.根据阿兰索的买价曲线，可以认为（ ）是正确的。
[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ABCE)
A曲线P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同B曲线P(t)与曲线BP相切时，企业达到区位平衡C企业满意度最高的点是切点E
D家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低E企业在买价曲线BP2的利润比BPl低
63.采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据（ ）考虑是否进行个别因素修正。
[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：AB)
A估价对象情况B估价目的C估价原则D估价步骤E土地增值
64.土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（ ）中价格及相关参数求取中可以应用。
[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ABCDE)A收益还原法B成本逼近法C剩余法D路线价法
E基准地价系数修正法
65.土地估价的供需原则应以（ ）等原则为基础。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ABD)
A预期收益原则B变动原则C贡献原则D竞争原则
E报酬递增递减原则
66.评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于（ ）。
[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：AD)
A地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大B土地和地上附作物不可分离C地上附着物不能够单独评估
D土地的价值由土地及地上附作物共同作用形成E地上附着物没有市场交易和收益资料
67.基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面（ ）符合基准地价的条件设定技术要求。
[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：CD)A未来某一时点B完整权利状况下C平均容积率下D平均开发程度下E最佳利用方式下
68.当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：AD)
A总报酬上升的速度递减B总报酬先升后降C平均报酬单调增加D平均报酬先升后降E平均报酬单调减少
69.下列选项中，（ ）是影响地价的经济因素。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ABCE)
A物价变动
B财政收支状况C居民收入和消费水平D房地产投机E投资水平
70.土地价格形成的基础有（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ABDE)
A土地的稀缺性B土地的效用大小C土地的生产成本D土地的需求E土地的可流转
71.下列关于绝对地租的说法正确的有（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ACD)
A实质是农业工人创造的剩余价值B平均利润的一部分
C农产品市场价格高于生产价格的余额D源于土地所有权垄断
E来自社会其他部门工人创造的价值
72.资本主义的基本地租形式是（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：BE)
A矿山地租
B绝对地租C契约地租D垄断地租E级差地租
73.新古典主义关于地租、地价的论述特点有（ ）等。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ABDE)
A对地租的本质含义进行了阐述
B引入了区位平衡概念，使其更具实用价值C对土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述
D建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题
E更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响
74.根据工业区位理论，下列描述正确的是（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：ACD)
A影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚B遍布性原料的参与程度愈大，原料指数则愈大C限制性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大D劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形E社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素
75.关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：BCDE)
A地租是土地使用权借以实现的经济形式B地租是土地所有者在土地上获取收益的权利C土地收益与地租两者在量上具有一致性
D来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益E由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分
四、情景分析题(共3题，有相关15小题，题号76~90，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
(一)下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，E为土地的均衡价格点。根据该图回答76-80小题问题。
[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：BCD)AMBN
76.在正常市场条件下，上图中，能够反映土地的供给变化趋势曲线是（ ） 。
CLDK
77.如果计算土地需求价格弹性，下列指标中直接相关的是（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：CD)
A土地需求量B土地价格C土地需求变化量D土地价格变化量
78.上述曲线中，反映土地供给弹性最小的曲线是（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：D)
AMBNCLDK
79.从上图中可以看出，曲线NN、LL的弹性关系为（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：A)
AN 80.从图示可以判断得出，当需求扩大时，致使（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：BC) A价格下降B价格上升C供给增加D供给减少 81.该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是：（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：AD) A挂牌B协议C租赁D拍卖 82.如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有：（ ）。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：BCD) A收益还原法B剩余法 C市场比较法 D基准地价系数修正法 83.在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率（ ）。 [2,0.5分]-----正确答案(正确答案：AD)A安全利率加风险调整法B风险分析法C经验判断法D纯收益与价格比率法 84.在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列说法中正确的是（ ）。 [2,0.5分]-----正确答案(正确答案：B) A评估时应考虑市场客观租金，而不应考虑实际租金，因此该租赁协议对评估无影响B评估时应考虑该租赁协议对该土地使用权价值的影响，且以前5年协议租金计算C评估时应以市场客观租金为基础，用协议租金对市场租金进行修正D评估时应以协议租金为基础，对其进行15％的修正，使其达到市场租金水平 85.如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是（ ）元／平方米。 [2,0.5分]-----正确答案(正确答案：C) A7500B7155C7115D9487 86.如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0．5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的 楼层数为（ ）层。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：C)A2B5C10D15 87.在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据（ ）确定。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：D) A该办公楼实际租金 B市场同类办公用房典型租金 C市场同类办公用房平均租金 D市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件 88.该办公楼年总收益是（ ）万元。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：A) A1920B2400C2880D3600 89.该办公楼在估价时点时的市场价格为（ ）万元。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：B) A13456B14019C15216D18776 90.该宗土地在估价时点的单价为（ ）元／平方米。[2,0.5分]-----正确答案(正确答案：A) A27408B25048C5410D5010 因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容