房地产企业经营管理存在的问题及建议

■工程管理　房地产企业经营管理存在的问题及建议　口杨富源　（广西财经学院广西南宁５３０００３）　摘要　目前房地产行业发展迅速，并且带动了其他相关行业的快速发展，从而快速直接或间接的拉动了国民经济的发　展，成为我国经济增长的重要因素之一。但随之也出现了房地产通货膨胀的问题。本文主要针对房地产企业经营管理存在的问　题进行分析，且对目前房地产行业出现的问题提出了相应的解决办法和建议。　关键词房地产　经营管理　问题建议　’　中图分类号：Ｆ３０１．３　文献标识号：Ａ　文章编号：２３０６－１　４９９（．２０１　３）２２—００６０—２　息。在我国房地产交易实行的是登记注册方式，这种交易方式交易成本　较高，程序也比较麻烦。我国正在实行电子政府，房地产交易信息化有助　于建造电子政府。但是房地产交易信息化目前很难得到突破发展，主要　的原因是相关领导思想僵化，不注重房地产的信息化建设。　１．４土地出让转化问题　般土地转让都是在出让的基础上，考虑到社会发展现状，如果　只是一味的按照先出让再转让的方式在现实中会遇到很大的阻碍。　堵塞房地产土地转让的方式和渠道，对发展市场经济是不利的。加上　房地产经营管理机制不完善，现行的经济政策又不能完全适应市场经　济发展的需要，所以在一定程度上限制了房地产经济的发展。　一房地产行业的快速发展带动了国民经济的快速发展，近几年来房　价一直在呈上涨的趋势，导致居民的消费结构发生了很大的变化，收　入低的家庭买不起房子，有资金的居民则会拥有多套房子，进行房囤　积，进而造成社会不稳定。２０１０年国家针对房价普遍高采取了宏观调控，　但最后房价还是以“新高’结束。房地产的过快发展以及不断上涨的房价　造成了社会的不稳定，加剧了产业结构的不平衡，扩大了居民收入分配　差距。因此，以下针对房地产企业经营管理存在的问题进行了分析。　１．当前房地产经营管理中的问题　１．１ＧＤＰ的盛行　在中国房地产经济的发展与ＧＤＰ的上升紧密相连。那是因为商　品房具有很高的投资价值和消费价值，房地产商和消费者对房价上　涨有很高的信心。而很多开发商就是利用这样的一种消费心理和社　会预期囤积土地和商品房，有信息渠道的购房者就会积极的去买房，　从而将房价推向了一个更高点。另一方面，政府在其中也扮演了角色，　无视住房的居住功能，只是一味的注重住房的经济功能，体现在“土地　财政”上。土地一般有划拨和出让两种方式，政府通过将土地转让的　方式转化为财政，这种现象在地方上尤为明显，占到地方财政的３０％　以上，而且许多地方的基础设施建设都依赖于土地财政。因此，房地　产泡沫经济发展出现的可能性很高。　１．２空置房率　目前空置房率很高，不仅影响了经济发展，而且引发了很多的社　会问题。一般的商品房空置率保持在５％到１０％最合理，超过了２０％　就会很危险，出现商品房严重积压。我国的空置房区域分布，各地都　不同。根究调查研究，严重地区的空置房率高达５０％以上，更甚之情　况出现了“空城”。然而空置房问题出现的原因主要有：首先，房地产开　发商不注重工程质量，偷工减料或者用不合格的材料建造，忽视了产　品质量监督，造成了产品销售滞后。其次，房地产商的炒作，房价过高，　超过了国民的经济承受能力，造成房地产滞销。最后，空置房问题一　直没有得到很好的整治，问题一直都有，历年累计造成更严重的空置　房问题。老问题没有解决新问题又出现。　１－３交易缺乏信息化　２．房地产企业经营管理外在策略　针对以上房地产企业经营管理存在的问题提出了以下的建议：　２．１调整土地制度　调整土地制度主要解决土地有偿使用问题，使土地有偿使用付诸　于实践。具体措施是征收土地使用费。但是实际上征收的标准普遍很　低，并没有起到预期的目的。宪法规定城市土地归国家所有，但实际是　无偿使用，无偿占用。依靠行政手段和教育手段，国家已经无法让原先　占用土地的单位交出多占有的土地。而土地占用单位则凭借着这些多　占用的土地进行土地买卖和出租并从中获利。土地调整制度的实行能　够体现国家是土地的所有者，从而控制因为土地引发的一系列相关问　题。调整土地制度不仅有利于实现可持续发展，使有限的土地资源得　到最合理的使用，而且有利于增强社会和国家的凝聚力。　２．２交易规则的控制　政府对房地产交易价格设定的规则有两种，一种是强制性的价格　规则，由政府直接规定一个交易价格的上限。超过上限，政府将不会给　予批准并且停止交易。另一个价格规则是指导性的价格规则，政府没　有强制性规定也没有惩罚措施。我国房地产交易方式主要有登记注　册、房地产估价制度等等。制定交易规则的目的就是防止出现恶意炒　作抬高房价的现象。同时也要对商品房购买数量进行限制，防止出现　大量囤积商品房，抬高房价，扰乱房地产市场交易秩序的现象。　２－３完善建筑设计规划　建筑设计规划中要体现可持续性，一方面建筑设计规划用地不得　占用农田，在保留基本农田的基础上预留必要的机动发展用地；另一　方面要尽量的保留历史文物古迹，风景区，生态的标志性建筑等。利用　有限的土地做好规划，合理对土地进行开发、设计和建造。完善建筑设　房地产交易方式比较落后。随着网络经济的发展，房地产行业也应　该进行信息化管理，既有利于降低交易成本，也加强了交易安全。实现房　地产交易信息化，有利于制定国民经济发展战略，信息化管理增强了交　易的透明性，有利于政府提供数据，也方便消费者获得更多的房地产信　设备五项内容，建筑材料报验和施工方案对整个施工质量的影响大，　在施工方案中，监理组要检查施工单位写的关于模板施工方面是否明　确，要具体到什么部位用什么模板，外观特殊要求的要写明模板表面　采取的措施，大体积混凝土要写清楚加设横向拉杆的粗细、挡距，模板　拼缝、棱角的处理方法等，只有认真审核开工报告，才能有效的避免施　工中的问题，做好施工质量管理工作。　题，加快了工程进度，有效减少了建设成本。做好技术监理的制度化、　法制化、国际化，把技术监理培养成建筑行业的重要力量，提升我国工　程建设的质量。　参考文献：　［１】左怀勇．浅谈工程问题的技术监理措施［Ｊ】．价值工程，２０１０，２９　（２５）：９５—９６．　６．结束语：　施工中要做好技术监理工作，加大宣传力度，重视工程质量，发挥　好监理全天候、全方位、全过程的监督职责。政府要积极进行技术监　理方面的法规制度，加大监理培训，培养优秀的监理队伍。工程监理　已在我国存在多年，实践证明，工程技术监理能有效减少工程质量问　【２］刘兆斌．建筑工程中问题的技术监理措施分析【Ｊ】．世界华商经济　年鉴・城乡建设，２０１　３，（１）：３５９．　【３］陶国飞．有关工程中技术监理措施的问题探讨［Ｊ］．城市建设理论　研究（电子版），２０１２，（３６）．　厂　建筑界Ｂｌ　Ｉ　２０１ｕⅡ　３年１ＤＩ１ＮＧｗｏＲＬ月下　Ｄ　工程管理■　变更索赔最大化利益的实现在合同管理中的探讨　口刘　洋　（南水北调中线建管局河南直管建管局　；－．－ｊ－．南　焦作４５４８００）　摘要在水利水电工程合同管理包括水利工程合同管理基础、水利工程施工招标与投标、水利工程施工合同管理、水利　工程变更与索赔管理、水利工程施工合同纠纷处理、水利工程担保与保险、国际工程施工承包合同管理等内容。为使风险尽量　减低，损失尽量减少，本文主要针对变更索赔提出了一些不同的对策，为以后的工程变更提供一些理论依据。　关键词　变更　索赔利益最大化　合同管理　中图分类号：Ｆ７１５．４　文献标识号：Ａ　文章编号：２３０６—１４９９（２０１３）２２—００６１—２　、　由于水利工程实施中出现的意外事件是多种多样的，就会出现各　种各样的变更，往往变更伴随着索赔。当水利水电工程项目完工时变　更和索赔金额多在合同金额的１０％以上，则该工程项目的合同管理　是好的，反之，则是不好的。变更和索赔是合同管理中的主要环节。对　工程造价有很大的影响。为此，对变更索赔进行分析研究并加以防范，　对工程建设是很有实际意义的。因此，本文主要探讨变更索赔在水利　工程合同管理中的风险和对策。　１．合同的各方对变更、索赔的责任　１．１设计方责任　１．１．１投标设计因精度不够，有工程缺项、漏项、工程量不准、技术　要求不具体与施工详图出入大，故在合同实施中有出现大量的变更，　随之伴随着不必要的索赔，直接影响工程造价，严重的因大量设计变　更，而突破概算。　１．１．２招标文件编制粗糙：合同商务条款不规范，有缺项、漏项、条　款文字不简练，而引起解释的异议，这也是留下变更、索赔的隐患。　１．１３合同实施中设计对出现技术问题处理不当，会给工程造成　损失，会引起索赔。　１．２监理方责任　１．２．１对施工图审查不严，将有错漏的图纸签发给承包方造成的　变更、索赔；　１．２．２现场协调不当；　１－２＿３接到承包方验收要求，而未按合同规定时间验收，发生的损失；　１．２．４未按合同规定对材料质量和技术标准严格把关，而引起的　经济损失；　１．２．５对施工单位的索赔申请未按合同规定时间签发而引发的经　济损失。　１．３承包单位的责任　１．３．１将不合格的材料混进工程；　１－３－２未按合同的技术要求施工，造成工程质量不合格；　１．３＿３因承包方的责任。未按期完工；　１．３．４因违章损坏业主设备、设施；　ｌ＿３．５未按合同签约时的承诺，如项目负责人、技术负责人主要施　工设备到场时间及数量。　１．４业主的责任　１．４．１合同签发前或合同实施中，未按合同规定时间解决征地移　民，提供三通一平问题；　１．４．２未按合同规定及时供电、供水；　１．４＿３未按合同规定及时提供合格的主材；　１．４．４未按合同规定及时业主方提供良好的大型施工机械；　１．４．５未按合同规定及时提供应由业主提供合格的机电、金属结　构设备；　１．４．６未按合同规定及时对承包方支付工程价款的违约责任。　２＿力Ｈ强索赔实现利益最大　２．１加强投标阶段的变更索赔管理　工程变更索赔管理是全过程的管理。一般情况下，都比较重视施　工过程中的变更索赔工作，其实，变更索赔工作在拿到招标文件的那　刻起就已经开始了，它贯穿于工程的整个始末，隐藏于整个工程的　方方面面，变更索赔就可能无处不在。我们不但要做好施工过程中的　一计规划也有利于为后代谋福利，体现了资源的利益共享。　２．４打造有为政府　政府也应该为房地产企业经营管理发挥作用。政府作为制定规　划的主体，要制定一套规范、科学、透明的行政体系。进一步完善我国　的相关法律，建立健全监督机制。加强执法力度，严厉打击扰乱市场　经济秩序的违法行为　为消费者打造一个法制文明政府，提高政府的　公信力。同时政府应该做好应变策略，对市场经济发展发生变动做出　明确的判断，推出相应的应对策略。　３．房地产企业自身经营管理完善　要保持房地产企业经济的健康发展，不仅需要以上的客观的条　件，自身的主观条件也是必不可少的，以下对房地产企业经营管理发　展的主观条件进行简要的分析：　３．１品牌经营是房地产企业经营的核心　房地产企业要想得到长远的发展，拥有一个自己的品牌很重要。　品牌经营是房地产企业经营的核心，有利于提高企业的竞争力。而且　在一个房地产总量供大于求的背景下，品牌能够让企业生存的长久一　点。消费者一般买房大多是看房地产商的名声，也就是消费者对房地　产企业的印象，是否与企业的品牌形象相符合。品牌优势能够在全国　形成一种“连锁效应”。带动商品房销售的发展趋势。房地产品牌对消　费者和企业发展有很大的作用，具体包括：生活质量的提高，人们的消　费观念也发生变化，品牌房地产可以很好的满足消费者的这种消费心　理；房地产企业利用品牌来打造一种全国“连锁效应”，吸引更多的消　费者，了解全国各地不同阶层消费群体的需求，从而促进房地产企业　的发展。　３－２科学先进的企业内部管理和外包管理是房地产企业应该具备　的基本素质　企业的内部管理要注重人文发展，一个企业能够在众多同业强手　中立于不败之地，一定要有自己的一套独特的内部管理体系，独特的　经营理念和企业精神，尊重企业员工与顾客，做到顾客的利益与企业　的利益息息相关；质量是品牌经营的基础，质量合格有利于为企业打　造良好的形象；企业的发展离不开文化建设和组织建设，文化建设体　现在能够将企业的员工通过组织凝聚成一个有竞争力的集体，组织建　设是指企业的权力分配和人才规划，房地产企业成功会形成强大的竞　争力，人才在竞争中是不可或缺的，企业做好组织建设是房地产取得　成功的又一重要因素。　综上所述，随着当前房地产行业的快速发展，其在发展中面临着　各种挑战，企业做好内部经营管理，并且利用好外部发展条件。房地产　企业发展会更上一个新的台阶。　参考文献：　［１】蒋晖．房地产企业经营必须打造强势品牌［Ｊ］．现代经济信息　２０１２。（５）：７８—７９．　［２】马洪伟．论信息时代房地产企业经营管理创新［Ｊ】．管理学家　２０１　２．（５）：５２—５　３．　ＢｕⅡ　ＤＩＮＧｗｏＲＬＤ建筑界Ｉ２０１３年１１月下　Ｉ　６１　ｌｌ