住宅小区地下车库问题的几点思考

维普资讯 http://www.cqvip.com ＨＯＵＳＩＮＧ　ＳＣＩＥＮＣＥ　雹斜　住宅　ｔ区地下车库　／《》瓣　；《ｊ懑　豪　酶ｄｅｒｇｒ￣ａ　蕊　ａｒａｇｅ：羹　◇≮　凛　鳓蓑ｉ　ｉ　一吴晓红ＷｕＸｉａｏｈｏｎｇ　佘清雅　Ｓｈｅ　ｑｉｎｇｙａ　ｌ【摘要】　我国以密集型多层或高层为主的　住宅小区，修建地下车库成为解决停车问题的方　式。本文对地下车库中的法律争论、地下车库的　规划和地下车库建设带来的各种安全问题三个方　面进行了探讨，并提出了一些思考或解决办法。　【关键词】　地下车库：法律争论点：规划与设　计：安全问题　￣Ａｂｓｔｒａｃｔ　Ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ　ｇａｒａｇｅ　ｈａｓ　ｐｒｏｖｅｄ　ｔｏ　ｂｅ　ａｎ　ｅｆｆｉｃｉｅｎｔ　ｍｅａｓｕｒｅ　ｔｏ　ｓｏｌｖｅ　ｔｈｅ　ｃａｒ　ｐａｒｋｉｎｇ　ｐｒｏｂｌｅｍ　ｆｏｒ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ａｒｅａｓ　ｗｉｔｈ　ｍｕｌｔｉ—ｓｔｏｒｅｙ　ｏｒ　ｈｉｇｈ—ｒｉｓｅ　ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ．Ｔｈｉｓ　ａｒｔｉｃｌｅ　ｐｒｅｓｅｎｔｓ　ｔｈｅ　ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ　ｉｎ　ｔｈｒｅｅ　ａｓｐｅｃｔｓ，ｉ．ｅ．，　ｌｅｇａｌ　ｄｉｓｐｕｔｅｓ，ｐｌａｎｎｉｎｇ　ａｎｄ　ｓａｆｅｔｙ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｒｅｓｕｌｔｉｎｇ　ｆｒｏｍ　ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｏｆ　ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ　ｇａｒａｇｅ，　ａｎｄ　ａｌｓｏ　ａｄｖａｎｃｅｓ　ｓｏｍｅ　ｔｈｏｕｇｈｔｓ　ｏｒ　ｓｏｌｕｔｉｏｎｓ．　￣Ｋｅｙｗｏｒｄｓ　ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ　ｇａｒａｇｅ；ｌｅｇａｌ　ｄｉｓｐｕｔｅｓ；ｐｌａｎｎｉｎｇ　ａｎｄ　ｄｅｓｉｇｎ；ｓａｆｅｔｙ　ｐｒｏｂｌｅｍ　我　国城市用地紧张、人口数量密度大　住宅小区建筑密度一般都较大。近年来，随着经　济发展和城市居民生活水平的提高，在大中型城　市，私有汽车的数量已达相当的规模。许多新建　住宅小区规划方案车辆拥有率已达到１．Ｏ，基本满　足一户一车位的要求。我国住房标准逐步提高，　对住区环境及绿化面积的要求也越来越高，建设　部制定的《城市绿化规划建设指标》的要求：　２０１　Ｏ年城市人均公共绿地面积达到６８ｍ２。为了　２００７．８　维普资讯 http://www.cqvip.com 饪　Ｈｏ　ＵｓｌＮＧｓｃｌＥＮｃＥ　协调解决地面绿化与停车矛盾，开发　商建设地下停车设施已成为一种趋　势。一些大城市已建或在建的住宅小　区采用全地下停车方式，地面绿化大　幅增加，创造了较佳人居环境。国内　地下空间的开发正处于高速发展期，　大量住宅小区地下车库的建设也带来　了一些问题。　１　法律问题　１．１地下空间开发立法现状　地下车库是目前地下空间开发的　重要形式之一。建设部和各级地方政　府先后陆续出台了相关管理规定。　《城市地下空间开发利用管理规定》　是我国第一部关于地下空间开发的管　理规定，由建设部颁布并于１　９９７年　１２月１日正式实施，并于２００１年１　１　月２０日进行修改。上海于２００６年９　月１日颁布实施《上海市城市地下空　间建设用地审批和房地产登记试行规　定》，该法规明确了地下空间开发建　设用地的审批方法和房地产登记办　法，亦对地下空间的土地使用权范围　作出了相关规定…。　１．２地下车库开发相关法律问题　１．２．１　地下车库的权属问题　地下车库的权属问题，是目前开　发商与业主之间的焦点矛盾之一，围　绕地下车库（位）权属的法律纠纷事件较　多，并且在广大民众、房地产界和法律　界引起了广泛讨论。２００７年３月１　６日　两会期间通过，并将于２００７年１　Ｏ月　１日起实行的《中华人民共和国物权　法》对该问题作出了规定，其第七十四　条规定：“建筑区划内，规划用于停放　汽车的车位、车库应当首先满足业主　的需要。建筑区划内，规划用于停放汽　车的车位、车库的归属，由当事人通过　出售、附赠或者出租等方式约定。占用　业主共有的道路或者其他场地用于停　放汽车的车位，属于业主共有。”　从这条规定中可以看出，住宅小　如果车库（位）的控制权不在于业主，开　区地下车库（位）的问题似乎得到了解　发商有可能会利用这一点获得垄断租　决，但是在现实中，由于开发商与业　金或者垄断利润，损坏广大业主的利　主之间买卖的信息不对称以及开发商　益［２Ｉ　ｏ　的强势地位，许多问题也随之而来：　《中华人民共和国物权法》的出　关于车库（位）应当首先满足业主的　台，从法律上确定了业主与开发商之　需要。目前世界上大多数国家的相关　间的关系，这是很大的进步。但是，实　法规中对此都含有类似的规定。“首先　践中所存在的某些边缘化问题还需加　满足”的规定带有强制性的要求，是不　以解决。　同于　优先满足”的。但是该规定并没　１．２．２　地下车库的房产登记问题　有明确规定小区车位的销售或者租售　有不少开发商都将出售的地下车　对象仅限于小区内业主。如果开发商　库车位界定为“产权”车位，事实　出于商业赢利的目的，将空余车位向　上，购买地下车库中的车位只能称对　外界销售或者出租。那么，这种业主的　其拥有了“７Ｏ年使用权”。一般开　优先权意义也大打折扣。从国外大多　发商将车位拥有权写入合同附件，或　数国家立法来看，地下车库的出售和　发放给业主“自制”的车位证，房　使用仅限于小区内业主，上海市《关于　地管理部门无统一发放的车位权属证　商品房项目附属地下车库（位）租售问题　书。此使用权可出租，但单独转让、　的暂行规定》和深圳市的《深圳市区所　抵押、赠与等权属如何确定还是未　有建筑物停车位出让转让办法》均明　知。　确规定小区车位只能售给小区业主。　还有一类人防类型的地下车库，　关于车库（位）的归属通过开发商和　按照国家人民防空法规体系，这种类　业主之间的约定来确定。从法律意义　型的车库是不允许买卖的，所有权一　上来讲，由于地下车库产权的初始登　般归国家所有。即使作为人防工程的　记系开发商所为，按照“约定规　投资人，也是不允许将人防工程地下　则”，等于总体上认定住宅小区内的　空间所有权转让他人的。人民防空法　车库（位）所有权的归属为开发商的。　规体系强调平战结合，关注更多的是　２。。７．８　ｌ囫　维普资讯 http://www.cqvip.com 自身工程质量和覆盖范围等防护指标　问题。对于该类型车库（位）具体如何　管理和运作，还需要相关详细规则来　加以协调。　１．３法律问题的解决　除上海地区外，针对目前地下车　库和其他地下空间的开发现状，国内　其他地方省市也陆续对原有法规进行　增补和相关规定出台。地下车库开发　是地下空间利用的重要形式，其相关　法律问题的解决还有赖于地下空间立　法的完善：地下空间立法涉及房地产　管理法规体系、土地管理法规体系、　城市规划法规体系和人民防空法规体　系：现状是，这些法规体系已经较为　健全，地下空间开发在这些法规中都　有涉及，应该结合这些法规体系，建　立独立完整的地下空间法规体系　。　２　地下车库相关的规划问题　２。１　与小区地下空间规划统筹考虑　地下车库开发是住宅小区内地下　空间开发的主要形式，住宅小区地下　空间的开发还处于被动式开发阶段：　往往是为了解决小区内停车问题，附　带解决相关市政设施配属，还未提升　到对住区地下空间整体规划阶段。这　方面是由于经济与技术的因素，另　一方面是大部分规划设计者还未形成　整体规划利用住区地下空间的意识。　改建或者扩建地下空间经济投入大、　而且在技术上也存在相当困难。　将市政设施、各种管网系统和其　他小区内基础生活设施与地下车库的　开发统筹考虑，可以完善小区内基础　生活设施，改善小区地面整体形象。　目前，在技术上完全可以做到这点，　但部分开发商为了降低投资，往往忽　略或者砍掉一部分小区内基础物业设　施。　２．２地下车库开发的空间范围　对于这一问题，我国目前尚无法　Ｉ２００７．８　ＨＯＵＳＩＮＧＳＣＩＥＮＣＥ　雹斜　规对土地可使用深度做出真正意义上　的限制，国际上一般对土地开发作出　３　地下车库中的安全问题　１　５～２０ｍ的深度限制，再往下即属　于公共资源。为了确保地铁等公益设　３．１治安问题　施的规划建设畅通无阻，这一规定对　在各种影视片和文字作品中，地　于城市的长远规划发展是有深远影响　下车库往往也被描绘成一个犯罪率高　的。　发的场所。事实上，一方面有人的心　国内住宅小区地下车库一般属于　理方面的原因：地下空间给人以隐　浅层地下空间的开发，城市市政设施　蔽、黑暗的不良印象。另一方面确实　的配属也往往　处于这一层　位。其开发深　度一般不超过　１　０ｍ，目前对　地铁等公益设　施建设未构成　影响。但是就　城市立体化开　发的趋势而　言，从长远打　算角度，应进　行城市统一规　划上的考虑，　对其从空间范　围利用权限上　作出一定限　制。　２．３车库规划需考虑经济因素　存在一定的治安隐患：住宅小区地下　地下车库建造费用较高，这是地　停车库一般停留人员较少、且逗留时　下建筑物的共有的特点。单个车位的　间较短；人员进出车库时间一般通常　分摊建筑面积一般在４０ｍｚ左右，单　是在早晨和晚上或者较晚时段，个别　个车位的售价少则１０万元左右，多则　有晚归习惯住户甚至在深夜进出；为　过２０万元。这与一辆私家车的价格大　了方便不同位置住户，停车库出人口　体相当。购买车位，现在还不能取得　较多；地下空间结构复杂，楼梯间和　银行贷款，一般需要业主一次性付清　柱后等偏僻角落较多；地下车库内光　车库购款。　线较暗，停放的车辆也有一定的视线　在市场调查和住宅小区规划阶段　遮挡作用。　应该对这一问题引起注意，对建成小　针对这一问题，除在管理上加强　区商品房的购买人群组成和小区自身　电子监控和安全巡视外，在设计上也　档位应做出相对精确定位。避免地下　应做出相应措施：在平面布置上使停　车库开发过热现象发生，做到开发适　车区域尽量完整；在满足使用要求的　当、适度，目前，结合地面停车的　前提下，尽量减少地下车库的出入　方式在相当部分社区应该提倡。　口，方便管理；并建议高层住宅建筑　维普资讯 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科　Ｈｏ　ＵｓＩＮＧＳＣｌＥＮｃＥ　的疏散楼梯不宜直接用作从地下车库　牌和地面标示多个方面加以引导，并　到住宅内部的出入通道，建议另设楼　现场落实到位，指示牌应表达明确并　梯出地面后再进入住宅门厅【４Ｉ。　具有一定灯光亮度，位置和高度都应　３．２抗火灾问题　在人眼视线易于到达的地方【４Ｉ。　在地下车库中，停放的车辆带有　汽车起火的同时往往是产生大量　定数量的燃油，发生火灾的可能性　浓烟，在火灾发生、地下车库内断电　较大，且一旦发生，很难进行扑救。　后，多方面清楚的标示会是引导逃生　地下车库逃生路线和方式相对有限。　的有力措施。　设计过程中，在满足相关规范的前提　３．３交通安全问题　下，还应该注意：在地下车库特定环　主要表现在地下车库的出口和地　境中，疏散导流及消防安全的标志要　下车库内主车道上。许多建成地下车　做到真正显眼，使被困人群能够迅速　库的小区仍有部分地面车位，地下车　逃生。　库出口位置一般与行车道临近。规划　人处于地下空间中，容易失去方　设计中应针对这一情况，对出口与行　向感，特别是有多个出入口的住宅小　车道连接做细部考虑：保持进出流　区地下车库。在某些新建高层住宅小　畅，对行人影响较小。在进出口位置　区中，地下车库与各高层地下空间连　处，要考虑早晚上下班车流高峰时段　为一体；或者各高层下附建式地下车　不会造成行车迟滞现象。　库互相连通，规模颇为宏大。设计过程　地下车库主车道上方的灯光布置　中，对逃生路线应该在灯光设计、指示　除满足规范所规定的基本照明要求　外，可作适当的调整以起　到引导作用，让驾车人对车　道的流线不会产生错误的理　解。主车道和人行道布置尽　量简短明了，避免因此造成　的不便与事故【４Ｉ。　３．４　人性化设计　地下空间往往给人阴森　封闭、压抑等不良印象，　由此产生不安全的感觉。　住户每天使用住宅小区地下　车库，消除这些不良的心　理影响是必须考虑的问题。　由于经济上或者其他方面的　原因，对于这一问题的考　虑较少，可以借鉴其他类　型地下空间处理手法，如：　开设天窗和侧窗，把室外　自然光引入室内，可以基　本满足行车照度要求，并　节约能源，使空间更加开　敞，改善了通风效果，使　车库内环境质量改善：在　视觉心理上减小封闭、压抑的感受。还　可以在地下车库的地面出入口处采用　适当的处理措施，如把地面绿化向地　下空间延伸。在车库内照明灯具设计　上应考虑人的感官效果，由于地下车　库层高较小，如果灯具设置效果不理　想，会使人的压抑感更加强烈【５】。　４　结语　地下车库在我国住宅小区内出现　的历史还较短，缺乏实践经验的积　累。总体上的规划与设计问题、技术　问题与管理问题、宏观层面上的社会　问题都需要解决与完善，开发商利　益、业主利益、社会利益需要统筹考　虑，找到平衡点。　参考文献　【１】建设部中国住宅与房地产信　息网。ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ．ｇｏｖ．ｃｎ／　Ｄｅｆａｕｌｔ．ａｓｐ７　ｒｅｃｏｒｄｎｏ　５６９８３．　【２】戴忠喜．刍议美Ｉ￣Ｉ，ｒ＿ｚ宅小区　区分所有权及对我国立法的建议．中国　物业管理，２００６（４）．　【３】刘巍，叶５，Ｊ４，，徐利国．城市地　下空间开发利用管理法规体系框耘地　下空间与工程学报，２００５，１（２）．　【４】陈伟，胡江淳．住宅小区地　下停车库的设计．地下空间，１９９９，１９　（３）．　【５】童林旭．地下建筑学．济南：山　东科学技术出版社，１９９４．　吴晓红，沈阳建筑大学学士学　位，上海宝铜工程技术有限公司工程　师；余清雅，同济大学土木学院地下　建筑与工程系硕士研究生。　２唧．８Ｉ团