项目代建作业指导书
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项目代建作流程
签订委托合同 办理前期各项手续 进行工程监理、施工招标 签订监理、施工合同 及合同备案、 办理施工许可证、安全及质量监督手续 工程开工，进行实施阶段项目管理 竣工验收及移交
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为了搞好项目代建工作的服务质量，规范管理过程，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国质量法》、《中华人民共和国招标投标法》及有关法律、法规、政策，按照建设部规定的基本建设程序及相应的技术规范、标准公司规定，特制定此《本项目的代建指导作业指导书》：
一、 签订代建合同
依据中标通知书、招投标文件及答疑澄清文件，遵照国家法令、法规，与招标人（或委托人）签订代表双方共同意愿的有效合同，（代理人须携带法人委托书）。
注意：代建合同是国家发改委签订并执行推广的合同，目前在建设行政部门还未推广，还不能作为建设合同的双方当事人，因此在办理建设行政备案和开展建设工程工作、履行建设单位手续时，还必须得到使用单位的追认，也就是在代建单位盖章的地方还必须有使用单位的公章或法人章，行使权利也必须有使用单位的委托。 二、 办理前期各项手续
根据合同规定和授权的任务范围，办理规定的各项手续，具体范围视合同规定；
本项目已经完成了，项目建议书（代可研）的批复，具体可从办理建设项目规划许可证入手。
规划许可证：准备资料齐全后报北京市区县规划局（15个工作日内可取得规划许可证批复）
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由公司法人任命项目经理，由公司同项目经理签订《项目管理目标责任书》，由项目经理组建项目部，项目经理主持编定项目管理规划。项目部成员在项目经理的带领下完成项目管理的目标。为完成目标而主动开始工作、协同工作。
需准备的资料有
1、规划意见书（选址）批复 2、建设用地规划许可证 3、项目建议书（可研）批复；
4、设计文件批复：总平面图1：500共5张（建筑图、平、立、剖、封面、目标、投资概算、设计说明、结构图、基础平面图，A4格式装订成册）； 5、填写申报表并加盖建设单位和设计单位公章； 6、城建档案馆备案单； 7、消防批复； 8、地震安全批复；
9、人防规划方案及初步设计概算批复； 10、交通方案批复； 11、园林方案批复；
12、政府投资需取得资金计划转正单； 13、委托书
三、工程招标
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1、依法必须招标的工程建设项目范围和规模标准
依法必须招标的建设工程的范围和规模标准，应按国务院《工程建设项目招标范围和规模规定》或《北京市工程建设招标范围和规模标准规定》执行，见附件。 2、建设工程招标应当具备的条件
（1）、招标人已经依法成立；
（2）、按照国家有关规定履行审批手续且已获得批准； （3）、按照国家有关规定应当履行核准手续，已经核准； （4）、建设工程资金或者资金来源已经落实； （5）、有满足招标需要的文件和技术资料。 3、招标代理机构接受业主委托签订招标代理委托合同
无自行招标能力的业主可以委托招标代理机构对工程项目进行招标。
业主应与招标代理机构签订委托协议，甲级招标代理机构可以承担3000万元以上工程的招标，乙级招标代理机构可以承担3000万元以下工程的招标，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。招标代理服务费收费标准见附件。 4、招标方式
招标方式可以分为公开招标和邀请招标。 有下列情形之一的，经批准，可以邀请招标。
（1）、技术复杂或者有特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择的；
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（2）、受资源和环境条件限制，只有少数潜在投标人可供选择的； （3）、其他不适宜公开招标的。 邀请招标应当经项目审批部门批准。
实行公开招标的工程，投标人数量不得少于七家，实行邀请招标的工程，投标人数量不得少于三家。 5、招标登记、招标方式备案
招标人在发布招标公告或发出投标邀请书前持以下文件办理招标登记：
（1）、有关项目审批部门的立项审批手续 （2）、招标公告或投标邀请书 （3）、工程资金或资金来源证明材料 （4）、施工许可申请表
（5）、有满足施工招标需要的设计文件和其他技术资料 （6）、采用资格预审方式的，应提交资格预审文件与资格预审合格标准。
登记地点：北京市建设工程招标投标管理办公室
招标人在办理招标登记时（或登记后），应持计划行政主管部门批准的招标方式核准文件办理招标方式备案；不需要经计划行政主管部门批准招标方式的，应提交招标方式备案表。
招标方式备案后，招标人持招标办的《发布招标公告通知单》到交易中心投标服务部发布招标公告事宜。 6、投标报名和资格预审
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在招标公告规定的报名时间内，招标人在交易中心接受报名，招标人根据资格预审条件对报名企业进行资格审查，确定不少于7家（监理、设备不少于4家）的投标企业参加投标，并向招标办提交资格审查纪录。
实行邀请招标的，招标人向招标办提交拟邀请的投标人名单，有3家以上符合资质要求的，招标人可向其发出投标邀请书。 7、招标文件备案
招标人在招标文件发出之日至少7个工作日前，向招标办备案。招标文件上加盖“招标文件已备案”（主办人同时签字）印章后才能生效和发出。
招标文件的主要内容应包括：招投标各项主要活动的实间和地点、招标项目的技术要求、投标人的资格条件、投标报价要求、评标标准、合同主要条款、投标报价所需图纸及其它技术资料等。 8、发售招标文件
招标人在确定的时间和地点向符合资质条件的投标人发售招标文件，招标文件的补充通知，应在投标截止期前15日之前发出，并向招标办备案。 9、组织现场勘查和答疑
招标人组织投标人在确定的时间进行现场勘查和答疑，答疑文件发给所有投标人。 10、开标
开标应在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，
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开标地点应当为招标文件预先确定的地点。由市规委、市建委或区县行政监督部门监督进行。 11、评标
评标委员会由建设单位的代表和受聘的经济、技术专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家人数不得少于总数的三分之二。招标人在确定的评标时间前一个工作日内，持法人委托书和已备案的招标文件从市建委的评标专家名册中抽取评标专家，特殊招标项目可由招标人直接确定。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。
评标委员会应当按照招标文件中确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。 评标办法：
（1）、综合评估法（综合定量评标法）
采用综合评估法的，招标人除了价格因素外，需要考虑投标人的技术水平和企业信誉、实力等其它因素，但其经济标的分值不宜低于总分值的60%。
（2）、合理低价法
合理低价应当满足招标文件的实质性要求，且不低于个别成本的，经评审的最低投标价格，同一个招标工程只有一个合理低价。 12、定标
完成评标后，应向招标人提出书面评标报告。阐明评标委员会对各投标文件的评审意见，推荐1至3名中标候选人，并标明排列顺序。
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招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。 招标人确定中标人后15日内，向招标办提交书面报告及中标人名单。
招标办在5个工作日内，未发现有违法违规行为的，予以备案，并在中标通知书上加盖备案章后，招标人可向中标人发出中标通知书。
13、签订合同
按照招标文件、投标文件、合同法、建筑法和质量法与中标人进行合同谈判，不得与上述文件相违背，招标人应与中标人在发出中标通知书后30日内签订书面合同。 四、合同备案
在签订合同后7日内，由双方合同备案人员携带以下资料向招标办备案。
（1）、全部合同正副文本 （2）、中标通知书 （3）、招标文件 （4）、委托人的授权书 （5）、备案人员的岗位证书
（6）、施工方须提供印花税缴费（招标交易费，工程保险或意外伤害险，散装水泥基金，新型墙体材料发展基金）
（7）予登记（专业分包、材料设备招标、重要设备材料招标予
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登记，园林绿化）
招标办对合同进行备案后，向备案双方签发合同备案意见书。
五、办理施工许可证
1、法人委托书；
2、施工许可证申请表（需标办、监理单位、施工单位、建设单位、质量监督单位、安全监督单位等盖章）、施工组织设计须总监理工程师签字审批。
3、填写质量监督注册登记表（一式三份，使用单位盖章）。 4、填写安全监督注册登记表(一式三份,加盖使用单位、总包单位公章)
5、携带规划许可证、土地使用许可证、施工图审查报告、监理施工中标通知书、监理施工合同、意外伤害保险缴费单原件，节能、酸装水泥、墙体基金等缴费单。(以上各种材料除带齐原件外,还须准备复印件一份)；
六、工程开工、进行实施阶段项目管理
现场准备（施工现场四通一平）；
组织进行设计交底和图纸会审（使用单位、业主指定分包单位、监理单位、设计单位、总包单位等项目负责人及有关人员参加，代建单位主持、监理单位负责、总包单位协助整理交底和图纸会审纪要）；
工地第一次会议（代建单位组织）； 审批监理报送的工程监理规划；
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审批监理报送的工程监理细则；
审批监理签发的工程开工令（总监理工程师签发）； 审批监理签发的工程停工令（总监理工程师签发）； 审批监理签发的工程复工令（总监理工程师签发）； 审批监理签认的工程款支付凭证； 项目全面合同管理； 项目的信息管理； 项目的档案管理；
监督、协助监理单位进行四大控制（安全、质量、进度和投资）； 参加监理组织的监理理会、专题会议、分部分项工程验收，参加重要部位的隐蔽工程检查验收。
配合上级主管部门对工程项目进行的现场检查。 组织单位工程竣工验收和项目竣工验收.； 七、工程竣工验收及移交
.在总包单位提出项目竣工报告及监理单位组织的竣工于验收合格后，组织单位工程竣工验收；并向地方主管部门提出转型验收并备齐资料以备查验（消防、环保、安全、防雷委、水电等）。合格后向建设行政主管部门报送完备的竣工资料，并申请验收，组织使用单位、地勘、设计、监理、总包等）参加现场验收（资料审核、保证资料是否齐全、实体测量是否合格、观感评定是否合格）；
工程进入保修阶段，履行保修责任。 工程项目进行工程结算、项目决算。
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验收合格后15日内，向地方区县档案馆备案（资料、图纸）。 向京粮集团和发改委提出工程项目预验收，通过后进入装粮压舱阶段，进行沉降观测和系统观测、粮情观测、环流熏蒸试验等，沉降达到要求后和180天后，出仓、检查地面、墙面屋面等是否合格。合格后，签发缺陷责任期满证书。合同终止。
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